대출

내 집 마련 필수 지식! LTV, DTI, DSR 제대로 알기

부부첫 2025. 4. 7. 23:15

내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 주택담보대출을 알아보지만, 복잡하고 어려운 조건들 때문에 막막함을 느끼신 적은 없으신가요? 특히 LTV, DTI, DSR과 같은 낯선 용어들은 대출 가능 금액과 한도를 결정하는 핵심 지표이지만, 처음 접하는 분들에게는 어렵게 느껴질 수 있습니다.(사실 제가 그랬습니다 ㅎㅎ) 이 글을 통해 주택담보대출을 받기 위해 반드시 알아야 할 기본적인 용어들을 쉽고 명확하게 설명하여 여러분의 성공적인 내 집 마련을 돕고자 합니다!

 

1. LTV (주택담보대출비율)

LTV는 'Loan To Value ratio'의 약자로, 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미합니다. 즉, 담보물인 주택의 가치를 기준으로 대출 한도를 정하는 지표입니다.

 

  • LTV 계산 방법: LTV = (대출 가능 금액 / 주택 담보물 가치) × 100
  • 예시: 만약 5억 원짜리 주택에 대한 LTV가 60%라면, 최대 3억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
  • 특징: LTV는 담보물의 가치를 기준으로 하기 때문에, 부동산 시장의 변동에 따라 대출 가능 금액이 달라질 수 있습니다. 보통 KB시세와 주택매매 가격 중 금액이 더 낮은 담보물을 기준으로 담보물의 가치가 산정됩니다.

그러면 여기서 질문! "KB 시세보다 주택매매 가격이 더 낮을 시 대출 가능 한도는 어떻게 될까요?"

예시를 통해 한 번 알아봅시다!

  • KB 시세: 5억 원
  • 매매 가격: 4억 5천만 원
  • 대출상품: 신생아특례디딤돌대출, LTV 80%

        KB 시세 > 매매가격이므로 담보물의 가치는 "4억 5천만 원"이며,

        LTV 80%라면 4억 5천만 원의 80프로인 3억 6천만 원 대출이 가능하게 됩니다.

 

2. DTI (총부채상환비율)

DTI는 'Debt To Income'의 약자로, 연간 소득 대비 연간 총부채 상환액의 비율을 의미합니다. 즉, 소득을 기준으로 대출 상환 능력을 평가하는 지표입니다.

  • DTI 계산 방법: DTI = (연간 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연간 소득 × 100
  • 예시: 연간 소득이 5,000만 원이고, 연간 주택담보대출 원리금이 1,500만 원, 기타 대출 이자가 500만 원이라면, DTI는 40%입니다.
  • 특징: DTI는 소득을 기준으로 하기 때문에, 소득이 낮을수록 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
  • DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만을 기준으로 삼는다는 특징이 있습니다.

그렇다면 여기서 질문! 연봉 5천만 원이며, 마이너스 대출 5천만 원(금리5%로 가정)이 있으며, 월 150만원 씩 주택담보대출을 상환하려 한다면 DTI 40% 기준으로 대출이 가능할까?

  • 마이너스 통장 이자:
    • 5,000만 원에 대한 연간 이자를 계산합니다. 이자율을 5%로 가정하면, 연간 이자는 250만 원입니다.
  • DTI 계산:
    • (연간 총부채 원리금 상환액 + 마이너스 통장 이자) / 연 소득 × 100
    • (연간 총부채 원리금 상환액(150만 원 x 12개월 = 1800만 원) + 250만 원) = 2050만 원
    • 2050만 원 / 5,000만 원 × 100 = 41%
  • 이 경우 DTI 40%를 초과하게 되므로 연간 총부채 원리금 상환액을 1,750만 원으로 줄이거나 마이너스 통장 이자를 200만 원으로 줄일 수 있는 방법을 찾아봐야 합니다.

3. DSR (총부채원리금상환비율)

DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로, 연간 소득 대비 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다. DTI보다 더 광범위한 개념으로, 모든 대출의 원금과 이자를 포함하여 상환 능력을 평가합니다.

  • DSR 계산 방법: DSR = (모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득 × 100
  • 특징: DSR은 DTI보다 더 엄격한 기준으로, 모든 금융권 대출을 포함하기 때문에 대출 가능 금액이 더욱 제한될 수 있습니다.
  • DSR은 주택담보대출 뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 포함한다는 특징이 있습니다.

 

이상으로 이번 LTV, DTI, DSR 관련 포스팅을 마무리하겠습니다. 내용이 다소 어려웠을 수 있습니다. 미흡한 점이 있었음에도 불구하고 끝까지 읽어주셔서 정말 감사합니다. 추후 상황별, 조건별 대출 한도에 대한 자세한 정보를 담은 포스팅으로 다시 찾아뵙겠습니다. 대출 관련 궁금증이 조금이나마 해소되셨기를 바라며, 궁금한 점이나 추가로 알고 싶은 내용이 있다면 언제든지 댓글로 남겨주세요. 내 집 마련 아자아자!! 항상 행복하세요!!