대출

내 집 마련의 꿈, DTI vs DSR 전격 비교 분석: 어떤 기준으로 대출받아야 유리할까?

부부첫 2025. 4. 8. 23:09

내 집 마련은 많은 사람들의 꿈이지만, 현실적인 벽에 부딪히게 하는 가장 큰 요소는 바로 '돈'입니다. 특히, 주택담보대출은 내 집 마련의 필수 코스라고 할 수 있습니다. 하지만 복잡하고 어려운 대출 규제 때문에 막막함을 느끼는 분들이 많습니다. 그중에서도 DTI와 DSR은 대출 가능 금액을 좌우하는 핵심 지표로, 내 집 마련의 꿈을 현실로 이루기 위해 반드시 알아야 할 중요한 개념입니다.

 

DTI와 DSR은 얼핏 비슷해 보이지만, 실제로는 큰 차이가 있습니다. 이 글에서는 DTI와 DSR의 개념, 차이점, 그리고 어떤 기준으로 대출을 받아야 유리한지 자세히 비교 분석해 보겠습니다.

 

만약 LTV, DTI, DSR에 대한 기본 개념을 알고 싶으시다면 아래 글을 참고해 주세요!

2025.04.07 - [대출] - 내 집 마련 필수 지식! LTV, DTI, DSR 제대로 알기

 

1. DTI & DSR 개념확인

  • DTI (총부채상환비율): 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율
  • DTI 계산 방법: (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 이자 상환액) / 연간 소득 * 100
  • DSR (총부채원리금상환비율): 소득 대비 모든 부채 원리금 상환액 비율
  • DSR 계산 방법: (모든 부채 연간 원리금 상환액) / 연간 소득 * 100

비슷한 것 같으면서 다른 두 개념의 가장 큰 차이점은 DTI는 주택담보대출 연간 원리금 상환액(원금+이자)과 기타 부채 연간 이자 상환액을 기준으로 계산하며, DSR은 주택담보대출 연간 원리금 상환액(원금+이자)과 기타 부채 연간 원리금 상환액(원금 + 이자)을 기준으로 계산한다. 

 

즉, DTI는 기타 부채에 관련하여 연간 이자만 계산에 포함하고, DSR은 기타 부채에 대한 연간 이자뿐만 아니라 원금 상환도 함께 계산하게 된다. 즉 DSR은 DTI보다 훨씬 까다로운 조건이란 것을 알 수 있다.

 

2. 예시로 DTI와 DSR 비교

아래의 조건을 기준으로 DTI와 DSR을 계산해 보자

 

  • 연봉(세전) : 5천만 원
  •  
  • 주택담보대출 : 5억
  • 주택담보대출금리 : 3%
  • 주택담보대출상환기간 : 30년
  • 주택담보대출상환방식 : 원리금균등상환
  •  
  • 마이너스통장 : 2천만 원
  • 마이너스통장금리 : 5%

 

먼저 주택담보대출에 대한 연간 원리금 상환액을 계산해 보면 매월 2,108,024원(원금 + 이자)씩 상환해야 하며,  

2,108,024원 * 12개월 = 25,296,288원

1년에 총 25,296,288원을 상환해야한다.

 

*주택담보대출계산기 아래 링크 참조

https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_03.do

 

월별상환원리금 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사

대출상환원리금 조회 본 계산기의 원리금상환액은 실제 금융기관에 납부하셔야 하는 원리금과 다소 차이가 날 수 있습니다. 일수가 30일 이하인 달(2,4,6월 등)에는 본 계산기의 원리금상환액보

www.hf.go.kr

 

그리고 마이너스통장 2천만 원에 대한 연간 이자는 100만 원이며, 마이너스통장의 상환방식은 만기일시상환이나, 주택담보대출 시 연간 원리금 상환기준을 은행 별로 다를 수 있으나 평균적으로 대출총액 / 5년으로 계산한다. 즉 2천만 원 / 5년 = 400만 원으로 연간 원리금 상환기준은 원금 400만 원 + 이자 100만 원 = 500만 원으로 계산한다.

 

  DTI 기준 DSR 기준
주택담보대출 2,108,024원 * 12개월 = 25,296,288원
마이너스통장 100만 원(이자만) 500만 원(이자 + 원금)
부채 합계 26,296,288원 30,296,288원
부채 계산 (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 이자 상환액) / 연간 소득 * 100

26,296,288 / 50,000,000 * 100 = 52.6

따라서 DTI 52.6%		 (모든 부채 연간 원리금 상환액) / 연간 소득 * 100

30,296,288 / 50,000,000 * 100 = 60.6

따라서 DSR 60.6%

 

상기 계산을 통해 같은 조건에서 DTI가 DSR보다 낮게 나온다는 사실을 알 수 있습니다. 

사실 이 부분을 필자가 가장 말하고 싶었던 부분이었는데요? 이 사실은 추후 포스팅을 통해 대출을 받는데 상품별로 내게 유리한 상품을 파악하는 방법으로 다시 한번 말씀드릴 수 있도록 하겠습니다.

 

 

이 글을 마치며...

 

사실 DTI와 DSR에 대해 이렇게까지 공부해야 되나 싶을 수도 있지만, 이러한 기본적인 개념을 잘 파악함으로써 대출을 조금 더 유용하게 사용할 수 있다는 말씀을 전합니다. 

 

이 번 포스팅도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 내 집마련 하는 그날까지 우리 모두 화이팅입니다!!